Housing Crisis Compared UK, Singapore, Vietnam & Japan Price-to-Income Reality

Tôi dành cả cuối tuần vừa rồi để tự học cách đọc tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở bốn quốc gia mà tôi đang "nghiện" nghiên cứu: Anh, Singapore, Việt Nam và Nhật Bản. Con số? Thật sự điên rồ.

Tôi 18 tuổi, nên "khủng hoảng nhà ở" không phải là một cuộc tranh luận chính sách trừu tượng—đó là lý do thế hệ chúng tôi hay đùa rằng chúng tôi sẽ không bao giờ sở hữu bất cứ thứ gì ngoài một bảng tính tiền đặt cọc mua nhà. Nhưng việc so sánh bốn thị trường này cho tôi thấy điều bất ngờ: không phải tất cả chúng ta đều đối mặt với cùng một vấn đề.

Dữ Liệu Tôi Tìm Thấy

Anh: Tỷ lệ giá nhà/thu nhập khoảng 8-9 lần ở các thành phố như London, 5-6 lần ở miền Bắc nước Anh. Chúng tôi xây 234.000 căn nhà năm ngoái—nhưng cần tối thiểu 300.000 căn. Phép tính không ăn nhập.

Singapore: Tỷ lệ lên đến 14 lần cho bất động sản tư nhân, nhưng đây là điểm thú vị: 80% dân cư sống trong nhà ở công cộng HDB, nơi chính phủ kiểm soát nguồn cung, giá cả và quyền tiếp cận. Nó đắt, nhưng nó được quản lý.

Việt Nam: Đây là nơi tàn khốc nhất. TP. Hồ Chí Minh yêu cầu 20-25 năm thu nhập đầy đủ để mua một căn hộ 70m². Một quản lý marketing 31 tuổi kiếm $1,400/tháng kể với tôi rằng cô ấy đã làm việc 9 năm và tiết kiệm được $8,000—chỉ vừa đủ cho khoản đặt cọc một căn hộ $120,000-160,000.

Nhật Bản: Nhà "akiya" (nhà bỏ hoang) ở nông thôn chỉ ¥500,000 ($3,500), trong khi căn hộ studio ở Tokyo lên tới $400,000+. Đây không phải khủng hoảng—đây là nền kinh tế "màn hình chia đôi".

Điều Tôi Đang Học

Anh rất thích nói về "cải cách quy hoạch", nhưng sau khi so sánh với cách tiếp cận có hệ thống của Singapore, tôi nhận ra chúng tôi thậm chí không chơi cùng một trò chơi. Singapore không chỉ xây nhà—họ thiết kế hệ sinh thái nhà ở với BTOs (Build-To-Order), hạn ngạch dân tộc để ngăn chặn sự phân biệt, và các biện pháp làm mát mạnh mẽ khi đầu cơ nóng lên.

Sức ép tầng lớp trung lưu Việt Nam đang dạy tôi điều gì đó đen tối hơn: khi bạn công nghiệp hóa với tốc độ chóng mặt mà không phối hợp chính sách nhà ở, bạn sẽ có cái mà tôi gọi là "nghịch lý công nhân nhà máy". Sự bùng nổ sản xuất của Việt Nam đã tạo ra hàng triệu việc làm trả $300-1,200/tháng. Nhưng căn hộ cao cấp tăng 15-20% hàng năm trong khi lương chỉ tăng 8-10%. Phép tính thật tàn khốc.

Tôi tìm thấy dữ liệu cho thấy người trẻ Việt Nam chỉ tiết kiệm 10-15% thu nhập—bạn cần 30-40% để có thể mua nhà. Vay ngân hàng yêu cầu 2-3 năm làm việc ổn định, tài sản thế chấp, và lãi suất 8-12%. Nếu bạn kiếm $1,000/tháng, khoản thế chấp $600-800 sẽ nghẹt thở. Chính phủ đã giới thiệu các khoản vay ưu đãi 5.9%, nhưng nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, tiền thuê nhà chiếm 40-50% thu nhập ở Hà Nội và HCMC—cao hơn nhiều so với ngưỡng lành mạnh 30%.

Đây là điều làm tôi choáng: Cha mẹ của người Việt chỉ cần 5-7 năm thu nhập để mua nhà vào những năm 80 và 90. Bây giờ là 20-25 năm. Đó là sự sụp đổ chuyển giao của cải thế hệ trong thời gian thực.

Thực tế nhân khẩu học của Nhật Bản (dân số giảm, nhập cư âm) tạo ra vấn đề ngược lại: quá nhiều nhà, không đủ người. Tuy nhiên Tokyo vẫn đắt đỏ vì mọi người đều muốn ở nơi có việc làm.

Cầu Nối

Đây là mô hình tôi đang thấy: Anh và Việt Nam đều có cuộc khủng hoảng "tầng lớp trung bình bị bỏ lại", chỉ vì những lý do khác nhau. Việt Nam xây tháp cao cấp mà công nhân nhà máy không đủ khả năng. Chúng tôi xây "nhà ở giá phải chăng" yêu cầu đặt cọc £40k mà người trẻ không có.

Mô hình Singapore không hoàn hảo—bất động sản tư nhân cực kỳ đắt đỏ—nhưng hệ thống HDB của họ chứng minh sự can thiệp của chính phủ có thể giữ cho quyền sở hữu nhà ở dễ tiếp cận nếu đó thực sự là mục tiêu. Liệu Newcastle hay Manchester có thể áp dụng mô hình nhà ở công-tư? Tôi vẫn đang cố hiểu liệu hệ thống chính trị của chúng tôi có cho phép điều đó hay không.

Quan Điểm Thật Lòng Của Tôi

Tôi đang học điều này thông qua các bộ dữ liệu IMF và báo cáo bộ nhà ở, không phải giảng đường. Nhưng sự thật tàn khốc: chúng ta là thế hệ đầu tiên ở Anh, Singapore và Việt Nam mà thời gian sở hữu nhà truyền thống đã hoàn toàn sụp đổ.

Sách lược của cha mẹ chúng ta không còn hiệu quả nữa. Câu hỏi không phải là "tại sao tôi vẫn chưa có nhà?"—mà là "luật chơi mới để tạo dựng của cải là gì khi luật cũ đã chết?"

Những Gì Tôi Đang Đọc Tuần Này:

• The HDB Story (chính sách nhà ở Singapore)
• Báo cáo Đô thị hóa Việt Nam 2024 của Ngân hàng Thế giới
• Tài liệu "Akiya Banks" từ MLIT Nhật Bản

Nhà ở là cái thang để leo hay là nền móng để đứng? Tôi vẫn đang tìm hiểu. Bạn đang thấy gì?